Le calcul du taux d’endettement est simple : vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, divisées par vos revenus nets mensuels avant impôt. Pour un prêt immobilier, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % (règle du HCSF, confirmée le 15 septembre 2026). Avec 4 200 € de revenus, cela fait au maximum 1 470 € de charges de crédit par mois. Le calculateur donne aussi votre mensualité maximale, votre capacité d’emprunt et votre reste à vivre.
Calcul du taux d’endettement
Taux d’endettement : quel maximum en 2026 ?
| Revenus nets mensuels | Charges de crédit maximales à 35 % | Capacité d’emprunt (25 ans, 3,35 %, assurance 0,30 %) |
|---|---|---|
| 1 800 € | 630 € | 121 700 € |
| 2 500 € | 875 € | 169 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 236 600 € |
| 4 200 € | 1 470 € | 283 900 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 405 700 € |
Le taux d’endettement maximum de 35 % vient d’une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), juridiquement contraignante pour les banques depuis le 1er janvier 2022. Elle impose deux critères pour un crédit immobilier : un taux d’effort de 35 % au plus, assurance emprunteur comprise, et une durée de 25 ans au plus (27 ans quand un différé est justifié, par exemple pour un logement neuf). Le 15 septembre 2026, le HCSF a de nouveau maintenu ces règles sans changement.
Ce n’est pas un plafond absolu : chaque banque peut accorder jusqu’à 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers hors de ces critères chaque trimestre. Au moins 70 % de cette marge est réservée à l’achat de la résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants. Un investissement locatif au-delà de 35 % reste donc rare. À l’inverse, une banque peut refuser un dossier sous 35 % si le reste à vivre lui paraît trop faible.
Comment calculer son taux d’endettement
- Taux d’endettement = total des charges de crédit mensuelles ÷ revenus nets mensuels retenus × 100. Le HCSF parle de « taux d’effort » : charges annuelles de remboursement (capital, intérêts et assurance) rapportées aux revenus annuels nets avant impôt.
- Revenus retenus = salaires nets des deux emprunteurs + autres revenus stables + revenus locatifs bruts × part retenue (70 % par défaut).
- Taux actuel = crédits en cours (immobilier, auto, conso, pension alimentaire versée) ÷ revenus. Taux après projet : on ajoute la nouvelle mensualité et, si vous restez locataire, votre loyer.
- Mensualité maximale = 35 % × revenus − charges conservées.
- Nouvelle mensualité = capital × t ÷ (1 − (1 + t)−n) + capital × taux d’assurance ÷ 12, avec t le taux mensuel et n le nombre de mois.
- Capacité d’emprunt = mensualité maximale ÷ mensualité pour 1 € emprunté, aux mêmes taux, durée et assurance.
- Reste à vivre = revenus retenus − toutes les charges de crédit − loyer, puis divisé par le nombre de personnes du foyer.
Deux points font souvent la différence. Les revenus locatifs ne sont pas retenus en totalité : le HCSF demande aux banques de partir des loyers bruts en appliquant une décote prudente, et l’usage est de n’en garder que 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges. Surtout, le HCSF interdit le « calcul différentiel » qui consistait à retrancher les loyers de la mensualité : les loyers s’ajoutent aux revenus, la mensualité s’ajoute aux charges. Le taux d’endettement d’un investisseur augmente donc presque toujours.
Les valeurs par défaut et leurs sources
| Paramètre | Valeur | Source et date |
|---|---|---|
| Taux d’effort maximal (crédit immobilier) | 35 %, assurance comprise | HCSF, décision D-HCSF-2021-7 modifiée ; maintenue le 15/09/2026 |
| Durée maximale | 25 ans (27 avec différé) | Même source |
| Part de dérogations autorisée | 20 % de la production trimestrielle | HCSF, décision D-HCSF-2023-2 du 29/06/2023 |
| Revenus pris en compte | Nets avant impôt | HCSF, FAQ sur les décisions relatives aux crédits immobiliers |
| Taux moyen sur 15 / 20 / 25 ans | 3,14 % / 3,27 % / 3,35 % | Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026 (publié le 31/08/2026) |
| Taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat | 3,30 % | Banque de France, juillet 2026 (publié le 07/09/2026) |
| Part des loyers retenue | 70 % | Pratique bancaire courante, variable selon les banques |
| Assurance emprunteur | 0,30 % du capital par an | Ordre de grandeur, de 0,10 % (jeune emprunteur) à plus de 0,40 % selon l’âge et la santé |
Exemples chiffrés
Trois situations types, calculées avec l’outil (hypothèses d’exemple, pas des moyennes).
| Profil | Hypothèses | Mensualité du projet | Endettement après projet | Mensualité max. à 35 % | Capacité d’emprunt | Reste à vivre |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule, primo-accédante | Salaire 2 600 € ; crédit auto 180 € ; prêt de 140 000 € sur 25 ans à 3,35 %, assurance 0,30 % | 725 € | 34,8 % | 730 € | 141 031 € | 1 695 € |
| Couple, 2 enfants (valeurs par défaut) | Salaires 2 300 € + 1 900 € ; crédit conso 250 € ; prêt de 250 000 € sur 25 ans à 3,35 %, assurance 0,30 % | 1 294 € | 36,8 % | 1 220 € | 235 696 € | 2 656 € (664 € par personne) |
| Investisseur seul, locataire | Salaire 3 200 € ; loyer conservé 800 € ; loyers attendus 600 € (420 € retenus) ; prêt de 110 000 € sur 20 ans à 3,27 %, assurance 0,25 % | 648 € | 40,0 % | 467 € | 79 281 € | 2 172 € |
La personne seule passe juste sous le plafond, avec 5 € de marge. Le couple dépasse de 1,8 point : à conditions égales, il lui faudrait emprunter environ 235 700 € au lieu de 250 000 €, ou solder son crédit conso, ce qui ramènerait son taux à 30,8 %. L’investisseur montre le poids du loyer : sans lui, le même projet donnerait un taux d’endettement de 17,9 % ; avec lui, 40,0 %, hors des critères.
Comment réduire son taux d’endettement
- Solder les petits crédits avant le projet. Un crédit conso de 250 € par mois réduit la capacité d’emprunt d’environ 48 000 € sur 25 ans. Le rembourser par anticipation, avec de l’épargne disponible, coûte au plus des indemnités plafonnées par la loi.
- Comparer le taux et l’assurance emprunteur. Les deux entrent dans la mensualité, donc dans les 35 %. Vous pouvez choisir une assurance externe à garanties équivalentes, et la changer à tout moment ensuite (loi Lemoine).
- Allonger la durée, dans la limite de 25 ans. La mensualité baisse, mais le coût total du crédit augmente.
- Augmenter l’apport pour réduire le montant emprunté plutôt que de chercher à dépasser le plafond.
- Envisager un rachat de crédit avec prudence. Regrouper ses crédits baisse la mensualité mais allonge presque toujours la durée et augmente le coût total. Faites d’abord le point, gratuitement, avec un Point conseil budget, et comparez le coût total de plusieurs propositions.
- Faire valoir son reste à vivre. Avec un reste à vivre confortable et un projet de résidence principale, un dossier légèrement au-dessus de 35 % peut entrer dans les 20 % de dérogations : un courtier ou plusieurs banques consultées peuvent donner des réponses différentes.
Pour mesurer votre reste à vivre en détail, avec l’alimentation, l’énergie et les loisirs, utilisez le calculateur de budget mensuel réel. Si le projet comprend aussi une voiture, comparez d’abord LOA, LLD et crédit auto : une LOA compte comme une charge dans votre taux d’endettement.
Questions fréquentes
Comment calculer son taux d’endettement ?
Additionnez toutes vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ainsi que les charges régulières comme une pension alimentaire versée. Divisez par vos revenus nets mensuels avant impôt, puis multipliez par 100. Exemple : 1 200 € de charges pour 4 000 € de revenus donnent 30 %.
Le taux d’endettement maximum de 35 % est-il obligatoire ?
Oui pour les banques, depuis le 1er janvier 2022 : c’est une décision contraignante du HCSF, maintenue en septembre 2026. Elles peuvent toutefois y déroger pour 20 % de leurs crédits immobiliers chaque trimestre, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants.
Comment calculer le taux d’endettement d’un couple ?
On additionne les revenus nets des deux emprunteurs et toutes les charges de crédit du foyer, y compris celles qui ne sont qu’au nom d’un seul. Le taux d’endettement d’un couple est donc le total des charges divisé par le total des revenus, comme pour une personne seule.
Faut-il compter le loyer dans le taux d’endettement ?
Si vous achetez votre résidence principale, votre loyer actuel disparaît et n’est pas compté. Si vous restez locataire, par exemple pour un investissement locatif, la banque ajoute en général votre loyer à vos charges, ce qui fait nettement monter le taux d’endettement avec loyer.
Qu’est-ce que le reste à vivre ?
C’est ce qui reste chaque mois une fois payées les mensualités de crédit et le loyer. Il n’existe pas de minimum légal : chaque banque a ses propres repères, souvent exprimés par adulte et par enfant. Il complète le taux d’endettement, surtout pour les hauts revenus et les familles nombreuses.
Comment estimer sa capacité d’emprunt ?
Calculez la mensualité maximale (35 % des revenus moins les crédits conservés), puis le capital qu’elle permet de rembourser au taux et sur la durée visés, assurance comprise. Avec 4 200 € de revenus et 250 € de crédit conso, on obtient 1 220 € par mois, soit environ 235 700 € sur 25 ans à 3,35 %.
Sources et mise à jour
- HCSF, mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers (décisions D-HCSF-2021-7 et D-HCSF-2023-2) : economie.gouv.fr.
- HCSF, foire aux questions sur les décisions relatives aux crédits immobiliers (revenus, assurance, revenus locatifs) : economie.gouv.fr.
- HCSF, communiqué de presse du 15 septembre 2026 : presse.economie.gouv.fr.
- Observatoire Crédit Logement/CSA, taux moyens d’août 2026, publié le 31/08/2026 : lobservatoire.creditlogement.fr.
- Banque de France, crédits aux particuliers, juillet 2026, publié le 07/09/2026 : banque-france.fr.
- Prêts sur 27 ans sous conditions : service-public.gouv.fr.
- Crédit immobilier, fonctionnement et assurance emprunteur : economie.gouv.fr.
- Points conseil budget : mesquestionsdargent.fr (Banque de France).
- Dernière mise à jour des repères : 1er octobre 2026.
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